Como se calcula o ROI de um imóvel para aluguel

O retorno em um parágrafo

O retorno de um aluguel não é o aluguel e não é a valorização. O fluxo de caixa é o que sobra do aluguel depois da vacância, da parcela e das despesas operacionais que você digita. O cash-on-cash divide um ano desse fluxo pelo caixa que você entrou, e este modelo trata esse caixa como a entrada. O cap rate ignora o financiamento e divide a receita operacional líquida pelo preço de compra, para dois imóveis poderem ser comparados antes da dívida. A calculadora de ROI de aluguel faz essas três leituras e depois projeta o mesmo fluxo anual ao longo da posse, com o valor do imóvel e o saldo do financiamento se mexendo por baixo. O resultado é uma estimativa educativa. Não é uma avaliação, uma proposta de banco nem uma declaração de imposto.

Quando usar

Use este guia quando estiver esboçando um compra-e-segura e quiser o aluguel, a dívida e as despesas no mesmo lugar, antes de tratar “dá fluxo” como retorno. Serve para uma primeira leitura de um anúncio, a comparação de dois aluguéis, ou a checagem de quão fino está o excedente mensal depois da vacância e da administração. Mude uma entrada de cada vez. O cenário B existe para um preço menor ou um aluguel diferente não apagarem o primeiro esboço.

Não serve para um compra-reforma-vende. O lucro de um flip é uma saída única, não uma régua de aluguéis de vários anos. Essa pergunta fica na calculadora de flip. Também não responde “alugo a minha vida ou compro a casa em que vou morar”. O guia de alugar ou comprar compara o custo de ficar, que é uma pergunta doméstica e não um yield de investimento. Principal extra num contrato que você já tem é a calculadora de quitação.

A fórmula em linguagem simples

A calculadora usa as mesmas identidades em toda execução:

Entrada = compra × percentual de entrada
Financiamento = compra − entrada
Aluguel efetivo = aluguel bruto × (1 − percentual de vacância)
Despesas = imposto/12 + seguro/12 + condomínio + aluguel × manutenção + aluguel × administração
Fluxo mensal = aluguel efetivo − parcela − despesas
Cash-on-cash = (fluxo mensal × 12) / entrada
NOI = (aluguel efetivo − despesas) × 12
Cap rate = NOI / preço de compra
Valor no ano t = compra × (1 + valorização)^t

A parcela é a fórmula padrão de taxa fixa sobre o valor financiado, a taxa anual dividida por 12 e o prazo em meses. Manutenção e administração são percentuais do aluguel bruto, não do aluguel efetivo, então uma vacância maior não encolhe essas contas em silêncio. O fluxo de caixa fica constante em cada ano da posse. O aluguel não é reajustado, e imposto e seguro também não. A valorização muda o valor do imóvel e, portanto, a coluna de equity. Ela não vira caixa até você imaginar uma venda que o modelo não executa. Equity é esse valor menos o saldo restante do financiamento. Nada do que você digita vai a um servidor para calcular o resultado.

Um exemplo

Use o esboço com que a calculadora abre. A posse é de 15 anos. A valorização é de 3% ao ano. O condomínio é zero.

O cap rate pode parecer aceitável enquanto o cash-on-cash é quase nada. Essa separação é o motivo de ler os dois números. A equity é sobretudo a amortização do saldo mais a hipótese de valorização, não dinheiro que chegou como aluguel. Rode o esboço de novo na calculadora de ROI de aluguel. Ponha este caso num cenário e um preço menor, ou um aluguel maior, no outro.

Como ler o resultado

O fluxo mensal é o que sobra ou o que falta depois das contas da fórmula. Um positivo de algumas dezenas é um negócio fino: um mês de vacância acima da hipótese, ou um conserto, apaga um ano dele. O cash-on-cash usa esse excedente e só a entrada. Custos de escritura e uma reserva de caixa não estão no denominador. O cap rate é a leitura sem alavancagem. Um cap rate maior com um fluxo pior em geral significa que o financiamento, e não o prédio, foi o que apertou o negócio.

A tabela anual não reajusta o aluguel. Se você precisa de inflação, é outro modelo. O guia de inflação trata de poder de compra, não de indexar um contrato de locação. Equity não é caixa para gastar. Custos de venda, imposto sobre o ganho e a liquidação do financiamento ficam fora desta página.

Erros comuns

Chamar o aluguel de retorno. O bruto de 2.800 vira 2.660 depois de 5% de vacância, e cerca de 26 depois da parcela e das despesas. O primeiro número não é o yield.

Usar vacância zero porque o imóvel está ocupado hoje. O percentual é uma hipótese de planejamento. Um prédio cheio ainda pode esvaziar. Manutenção e administração continuam presas ao aluguel bruto mesmo quando você aumenta a vacância, então o fluxo cai pelo aluguel perdido inteiro.

Tratar valorização como cash-on-cash. Os 3% do exemplo levantam o valor do ano 15. Não levantam os 315 de fluxo anual. O cash-on-cash continua sendo o excedente operacional dividido pela entrada.

Deixar custos de fechamento e reservas fora do “caixa investido” e comparar com um negócio que os incluiu. O denominador desta versão é a entrada. Some esses custos você mesmo se quiser um yield mais rigoroso.

Esquecer que o fluxo não inflaciona e que a parcela não é recalculada. Parcela fixa contra aluguel plano é o esboço. Um contrato real e um imposto real se mexem. A página serve para ver a estrutura, não para prometer o excedente do ano 15.

FAQ

Qual é a diferença entre cash-on-cash e cap rate?

O cash-on-cash divide o fluxo anual, depois da parcela, pela entrada. O cap rate divide a receita operacional líquida, antes da parcela, pelo preço de compra. Um diz o que o caixa investido está produzindo. O outro compara o imóvel antes de você escolher o financiamento.

Isto inclui imposto de renda ou depreciação?

Não. Os resultados são antes de imposto. Depreciação, juros dedutíveis e o seu regime de declaração podem mudar o resultado depois do imposto. Este guia não estima isso.

Por que o fluxo fica plano durante toda a posse?

O modelo repete o fluxo do primeiro ano. Aluguel, imposto, seguro, manutenção e administração não são reajustados. A valorização afeta valor e equity apenas. Isso deixa o esboço operacional legível. Não é uma previsão de que as despesas ficam paradas.

Os custos de escritura entram no caixa investido?

Não. O caixa investido do cash-on-cash é a entrada. Se quiser esses custos no denominador, some-os ao caixa que você considera investido. A calculadora não faz isso por você.

Isto é aconselhamento financeiro?

Não. Os guias e as calculadoras do FinTools4U são educativos. Não substituem comparáveis de aluguel, uma vistoria, uma proposta de banco nem orientação sobre a sua situação fiscal.

Guias relacionados

• Como se calcula o lucro de um flip — uma saída única depois da reforma e dos custos de venda, em vez de uma régua de aluguéis.
• Como se compara alugar ou comprar — o custo de alugar ou de morar na casa em que você vive, que não é este yield.
• Como a parcela do financiamento é calculada — a parcela de principal e juros dentro da linha de fluxo, com imposto e seguro separados.
• Como um pagamento extra muda a quitação do financiamento — o que acontece se você mandar principal acima da parcela do aluguel.

Experimente com os seus números

Abra a calculadora de ROI de aluguel e coloque a compra, a entrada, o aluguel e as contas que você de fato pagaria. Leia o fluxo, o cash-on-cash e o cap rate antes de ler a equity do ano 15. Compartilhe a URL se quiser as mesmas entradas de novo — os números ficam no link, não num servidor.