Calculadora de Amortização de Hipoteca
Extra mensal, meia parcela quinzenal e um aporte único. As colunas não se somam. O gráfico soma.
Conceitos-chave
Amortização
Processo de quitar um empréstimo por meio de parcelas que cobrem juros e principal ao longo do prazo.
Pagamento extra de principal
Valor pago acima da parcela mínima que reduz diretamente o saldo devedor, economizando juros ao longo do tempo.
O que esta ferramenta faz
O que está incluído
Esta calculadora modela apenas principal e juros. IPTU, seguro, condomínio e MIP não estão incluídos. Pagamentos extras são aplicados ao principal a cada mês após o encargo de juros.
Como pagamentos extras ajudam
Como os juros incidem sobre o saldo devedor, cada valor extra de principal reduz os juros futuros. O extra pode ser mensal, a cada duas semanas ou uma vez por ano. Um aporte único abate o saldo agora. O link guarda o valor, a frequência e o aporte. Esta página fica na amortização do saldo. Ela não compara um refinanciamento.
Fórmula da parcela de amortização
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1] onde r = taxa anual / 12, n = prazo em meses
A cada mês cobramos juros sobre o saldo restante, aplicamos a parcela programada e depois qualquer valor extra ao principal. Paramos quando o saldo é quitado.
Exemplo prático
Um empréstimo de US$ 300.000 a 6% por 30 anos tem parcela padrão de principal e juros de cerca de US$ 1.800/mês. Adicionar US$ 200 extras ao principal por mês costuma reduzir anos do cronograma e economizar muito em juros totais — use o gráfico para comparar os caminhos padrão e com extras com seus números.
Erros comuns
- Comparar só o tamanho da parcela e ignorar juros totais ao longo do empréstimo.
- Assumir que o escrow (impostos/seguro) diminui quando você amortiza principal antes — geralmente não diminui.
- Não confirmar com o credor que extras abatem o principal e que não há multa por quitação antecipada.
Metodologia nesta página
Amortização fixa padrão apenas de principal e juros. O extra mensal entra depois dos juros de cada mês. A cada duas semanas paga-se metade da parcela contratada, o que dá 13 parcelas cheias por ano. Isso não multiplica o extra por 26. Uma vez por ano, o extra entra no mês 12, 24 e assim por diante. Um aporte único reduz o principal na data que você escolher, ou antes do próximo encargo se a data ficar em branco, e não muda a parcela contratada. Se você sabe a parcela e não o prazo, a página calcula os meses a partir dessa parcela. Impostos, seguro, condomínio e MIP estão excluídos. Isto não é uma comparação de refinanciamento. No português, o modo FGTS aplica um saque único ao saldo inicial e deixa escolher reduzir o prazo ou a parcela. Ele não soma o pagamento extra, não confere o Manual da Moradia Própria e não é autorização da Caixa.
Leia a metodologia completa do FinTools4U →Perguntas frequentes
Como os pagamentos extras são aplicados?
O extra mensal vai para o principal depois dos juros daquele mês. A cada duas semanas é metade da parcela contratada, 13 parcelas cheias por ano, e não o extra vezes 26. Uma vez por ano aplica o extra no mês 12 de cada ano. Um aporte único abate o saldo na data escolhida, ou na hora se a data ficar em branco, e não muda a parcela contratada.
Isso inclui impostos ou seguro?
Não. Esta calculadora considera apenas principal e juros.
Meu credor aceita pagamentos extras?
A maioria dos credores aceita amortizações extras, mas políticas variam. Confirme se extras abatem o principal e se não há multa por quitação antecipada.
Dá para compartilhar um plano de extras?
Sim. O link guarda o valor extra e a frequência: mensal, a cada duas semanas ou uma vez por ano. Os extras abatem o principal. Esta página não compara um refinanciamento.
Fontes e leitura adicional
- CFPB — How to pay off your mortgage early — Orientação ao consumidor sobre quitação antecipada.
- CFPB — Owning a Home — Recursos educacionais sobre hipotecas e fechamento.
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