Calculadora de Parcela do Financiamento
Estime a parcela de principal e juros de um contrato a taxa fixa e, se quiser, some impostos, seguro e PMI sem misturá-los no saldo.
Conceitos-chave
Principal e juros
A parcela contratual do empréstimo. Não inclui imposto predial, seguro do imóvel nem seguro do crédito.
Parcela habitacional
Principal e juros mais os adicionais mensais que você informar: imposto, seguro e PMI. Esses adicionais não abatem o saldo.
O que esta ferramenta faz
O que entra na parcela
O número principal é a parcela clássica de principal e juros. Imposto, seguro e PMI começam em zero para não se esconderem na conta do empréstimo. Aumente-os só quando quiser uma parcela habitacional mais completa. Eles não reduzem o saldo e não substituem a calculadora de pagamento extra.
15 anos contra 30 anos
Abra o Cenário B para comparar um prazo menor, outra taxa ou outro valor. O gráfico mostra o saldo restante. Um prazo mais curto em geral sobe a parcela e reduz os juros totais.
Fórmula da parcela fixa
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1] r = taxa anual / 12, n = anos × 12 Parcela habitacional = M + imposto + seguro + PMI mensais
A cada mês, os juros são o saldo vezes r, e o resto de M reduz o principal. Os adicionais entram depois disso. São valores fixos que você digita — esta página não consulta um carnê de IPTU, não cancela o PMI aos 80% de LTV nem corrige o seguro pela inflação.
Exemplo numérico
Um empréstimo de 300.000 a 6,5% por 30 anos tem parcela de principal e juros perto de 1.896. O mesmo valor em 15 anos, na mesma taxa, sobe a parcela e corta bastante os juros totais. Somar 250 de imposto, 120 de seguro e 0 de PMI aumenta a parcela habitacional em 370, sem mudar o caminho do saldo. Use o Cenário B para o prazo de 15 anos e leia os dois totais de juros antes de decidir.
Parcela versus quitação antecipada
Pergunta principal
- Esta calculadora de parcela
- Qual é a parcela contratada?
- Calculadora de quitação
- E se eu pagar principal extra?
Imposto, seguro, PMI
- Esta calculadora de parcela
- Adicionais mensais opcionais
- Calculadora de quitação
- Ficam de fora de propósito
| Pergunta | Esta calculadora de parcela | Calculadora de quitação |
|---|---|---|
| Pergunta principal | Qual é a parcela contratada? | E se eu pagar principal extra? |
| Imposto, seguro, PMI | Adicionais mensais opcionais | Ficam de fora de propósito |
Erros comuns
- Tratar a parcela de principal e juros como o gasto total da casa quando imposto e seguro ainda são devidos.
- Comparar 15 e 30 anos só pela parcela mensal e ignorar os juros totais.
- Achar que o PMI cai sozinho. Este modelo mantém o PMI mensal que você informar durante todo o prazo.
Metodologia nesta página
Amortização de taxa fixa só para principal e juros. Taxa mensal = taxa nominal anual ÷ 12. Imposto, seguro e PMI são adicionais opcionais e não mexem no saldo. É um modelo educativo, não aconselhamento financeiro nem cotação de banco. No português, o CET é uma estimativa com meses iguais (Resolução CMN 4.881/2020), não o certificado do Banco Central nem o CET do contrato. IPTU e PMI não entram nesse CET.
Ler a metodologia completa da FinTools4U →Perguntas frequentes
Inclui impostos e seguro?
Só se você informar. Eles entram na parcela habitacional e não entram no cálculo dos juros.
Qual a diferença para a calculadora de quitação?
Esta página precifica a parcela contratada e os adicionais. A de quitação mostra o efeito de pagar principal extra e não inclui imposto, seguro nem PMI.
Por que não bate com o banco?
O credor pode usar outra contagem de dias, arredondar para centavos ou um CET/APR que inclui tarifas. Aqui a taxa é nominal mensal e as linhas não são arredondadas para o centavo.
Isto é aconselhamento financeiro?
Não. A FinTools4U faz a conta no seu navegador para estudo. Não é oferta de crédito nem recomendação de contratar.
Fontes e leitura adicional
- CFPB — Owning a Home — Orientação ao consumidor sobre parcelas e fechamento nos Estados Unidos.
- CFPB — taxa de juros versus APR — A taxa desta fórmula não é a mesma coisa que o APR.
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