Como a parcela do financiamento é calculada

A parcela em um parágrafo

Num contrato de taxa fixa, a parcela é desenhada para o saldo zerar no fim do prazo se você pagar exatamente o valor previsto. Nos primeiros meses, a maior parte é juro. Nos últimos, a maior parte é principal. A calculadora de parcela mostra esse principal e juros e, só se você pedir, soma imposto, seguro e PMI mensais por cima. Esses adicionais não abatem o empréstimo.

A fórmula em linguagem simples

M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
r = taxa anual / 12
n = anos × 12
Parcela habitacional = M + imposto + seguro + PMI mensais

P é o valor financiado. r é a taxa do contrato dividida por 12, não um CET que já embute tarifas. n é o número de parcelas mensais. Com taxa zero, a parcela é simplesmente P dividido por n.

Um exemplo

Tome 300.000 a 6,5% por 30 anos. Principal e juros ficam perto de 1.896 por mês. O mesmo valor em 15 anos, na mesma taxa, custa mais por mês e bem menos juros ao longo do contrato. Some 250 de imposto e 120 de seguro e o valor que você paga sobe cerca de 370, mas o gráfico do saldo não se mexe. Essa separação é o ponto: a conta do empréstimo e o orçamento da casa são perguntas diferentes.

Use o Cenário B na calculadora de parcela para o prazo de 15 anos. A tabela ano a ano mostra principal, juros, saldo final e o que foi pago na habitação quando os adicionais estão ligados.

Como ler o resultado

A linha verde do saldo é o Cenário A. O Cenário B aparece quando você liga a comparação. Uma linha que cai mais rápido é o prazo mais curto ou a taxa menor, não automaticamente o melhor orçamento. Leia os juros totais ao lado da parcela. Se você quer a divisão mês a mês, abra a tabela de amortização. Se a decisão é trocar um saldo que já existe, use o refinanciamento. Principal extra fica na calculadora de quitação, que deixa imposto e seguro de fora de propósito.

Quem compara Tabela Price e SAC no Brasil deve usar Price vs SAC. A Price usa esta mesma fórmula de parcela constante. O SAC não.

O que esta página deixa de fora

Na vida real, o PMI muitas vezes cai depois de um limite de loan-to-value. Aqui o PMI mensal que você digitar permanece o prazo inteiro. Imposto e seguro não são corrigidos. A parcela não é arredondada para o centavo como num boleto. Nada aqui é cotação de banco.

Na página em português há também um CET estimado. Ele usa a parcela nivelada e três encargos que você digita: o que é descontado do valor liberado, o que entra no saldo e o seguro ou a tarifa mensal do crédito (MIP, DFI). IPTU e PMI não entram. Os meses são frações iguais de um ano de 365 dias, como pede o espírito da Resolução CMN 4.881/2020 sem o calendário do contrato. Sem encargos extras, o número coincide com (1 + taxa/12)^12 − 1. Não é o CET certificado pelo Banco Central nem o CET da instituição.

Perguntas frequentes

A parcela habitacional é igual a principal e juros?

Só quando imposto, seguro e PMI estão em zero. Caso contrário, a parcela habitacional soma esses adicionais fixos.

Por que comparar 15 e 30 anos?

O prazo mais curto em geral sobe a parcela e reduz os juros totais. Ver os dois números impede a decisão de ser só “qual boleto é menor este mês”.

Uma taxa menor sempre ganha?

Uma taxa menor num valor muito maior, ou num prazo mais longo, ainda pode gerar mais juros. Mude um dado de cada vez no Cenário B.

O CET desta página é o do banco?

Não. É uma estimativa com os encargos que você informa e com meses iguais. A Resolução CMN 4.881/2020 usa as datas reais do contrato. Confira o CET no instrumento. IPTU e PMI ficam de fora de propósito.

Isto é aconselhamento financeiro?

Não. A calculadora roda no seu navegador para estudo. Ela não conhece seu crédito, seus impostos nem as tarifas que o banco vai cobrar.

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Experimente com os seus números

Abra a calculadora de parcela, informe valor, taxa e prazo, e só então some imposto ou seguro se quiser vê-los na parcela habitacional. O link da página guarda os dados para compartilhar — a conta não vai para um servidor.