Como se compara alugar ou comprar

A comparação em um parágrafo

Alugar ou comprar é uma comparação de caixa ao longo de uma permanência que você escolhe, não um veredito sobre a cidade ou o imóvel certo. A calculadora de alugar ou comprar calcula a parcela fixa sobre o preço menos a entrada, soma o imposto, o seguro e a manutenção que você digitar e faz o aluguel crescer uma vez por ano. No fim do prazo ela vende o imóvel, paga o saldo e um custo de venda e credita o que sobra. Se você aluga, ela guarda a entrada e faz esse caixa crescer a uma taxa de poupança que você digita. O lado mais barato é o de menor custo líquido.

Quando usar

Use quando você já tem um preço e um aluguel em mente e quer que o tempo de permanência faça o trabalho. O guia de quanto posso financiar responde uma pergunta anterior: que preço a renda carrega. O guia da parcela precifica principal e juros quando o valor financiado já existe. O guia da tabela mostra como essa parcela se divide. O guia do refinanciamento é para um saldo que você já deve. O guia de inflação é a visão de poder de compra de uma taxa que você digita. Esta página usa inflação só como o crescimento do aluguel e a valorização que você informar. Ela não baixa um índice e não chama a taxa de Selic.

A fórmula em linguagem simples

Financiamento = preço − entrada
Parcela de principal e juros = parcela fixa desse financiamento
Caixa do dono a cada mês = principal e juros + imposto + seguro + manutenção
Aluguel daquele ano = aluguel inicial × (1 + inflação do aluguel) ^ (ano − 1)

Valor do imóvel = preço × (1 + valorização) ^ anos
Custo líquido de comprar = entrada + caixa do dono + saldo restante + custo de venda − valor do imóvel
Custo líquido de alugar = aluguel pago − (entrada crescida à taxa de poupança − entrada)

A parcela fixa é a mesma fórmula de taxa fixa da calculadora de parcela. A taxa mensal é a taxa anual dividida por 12. Isto é o sistema Price, não o SAC. Depois que o prazo acaba, principal e juros caem a zero e imposto, seguro e manutenção continuam. Imposto, seguro e manutenção não inflam. O aluguel sobe uma vez por ano, não todo mês. A valorização compõe uma vez por ano. A taxa de poupança compõe todo mês, a mesma convenção das outras ferramentas de crescimento do site.

O equilíbrio é o primeiro ano, até 40, em que o custo líquido de comprar é menor ou igual ao de alugar. Pode ser o ano 1. Também pode não chegar dentro de 40 anos.

Um exemplo

Desligue as taxas opcionais para a identidade ficar visível. Preço 120.000, entrada 20.000, taxa 0%, prazo de 10 anos, sem imposto, seguro ou manutenção, sem valorização, aluguel de 1.000, sem inflação do aluguel, permanência de 1 ano, sem custo de venda e retorno 0% sobre o caixa que você teria investido. O financiamento é 100.000. A parcela é 100.000 / 120. Um ano de parcelas é 10.000 e o saldo restante é 90.000. O produto da venda é 30.000. O caixa que entrou foi 30.000, então o custo líquido de comprar é 0. O aluguel pago é 12.000. Comprar fica 12.000 mais barato porque o principal volta como patrimônio e o aluguel não volta.

Religue as taxas e a resposta pode inverter. Preço de 400.000, entrada de 80.000, 6,5% em 30 anos, 250 de imposto, 120 de seguro, 200 de manutenção, valorização de 3%, aluguel de 2.200 crescendo a 3%, custo de venda de 6% e retorno de 4% sobre a entrada, por 7 anos: o custo líquido de comprar fica em torno de 125.000 e o de alugar em torno de 176.000, então comprar fica cerca de 52.000 à frente. Zere valorização, crescimento do aluguel, custo de venda e a taxa de poupança nesse mesmo imóvel e alugar fica ligeiramente à frente. Os controles existem para você ver essa virada. O Cenário B é o mesmo imóvel com uma permanência mais longa. No padrão em português a segunda coluna usa 15 anos.

Em reais, os padrões didáticos da página começam num preço, numa taxa e num aluguel de ensino. Não são cotação de banco, CET, FGTS nem tabela SAC.

Os trade-offs

Comprar transforma aluguel numa mistura de juros, custos de propriedade e principal que você talvez recupere. Uma permanência curta gasta o custo de venda antes de amortizar muito principal. Uma permanência longa deixa a valorização e o principal trabalharem, e também prende você a uma parcela que não cai quando aparece um aluguel mais barato.

Alugar deixa a entrada investida. Uma taxa de poupança alta faz alugar parecer melhor mesmo quando o aluguel mensal está perto da parcela do dono. Uma inflação alta do aluguel faz o contrário num prazo longo. Nenhuma das duas taxas é previsão. São as premissas que você aceita estressar.

O custo mensal do dono no ano 1 não é o custo líquido. O custo líquido desconta o patrimônio com que você poderia sair e soma o custo de venda. Um imóvel pode ter parcela mensal mais alta e ainda assim sair mais barato em sete anos, ou o inverso.

Quando a calculadora não basta

Ela não basta quando a decisão depende de algo que os controles não guardam.

Imposto sobre o ganho e dedução de juros não são calculados. A entrada é o caixa que você informa. O ITBI (imposto de transmissão na compra) também não entra sozinho: some esse custo à entrada ou aos valores que você digita se quiser vê-lo. Uma regra local que taxe a venda com força pode apagar um resultado em que comprar “ganha”.

A manutenção é um valor mensal fixo. Um telhado, um rateio extraordinário ou uma vacância se você alugar o imóvel depois são picos, não a média que você já digitou.

O financiamento é parcela nivelada. O SAC amortiza principal mais rápido e começa com prestação maior. Esse par está na calculadora Price versus SAC. Esta página não troca de sistema.

O aluguel é um imóvel. Não precifica colega de apartamento, contrato curto ou a recusa do proprietário em renovar. Não precifica escola, deslocamento nem a opção de mudar por trabalho.

A entrada é caixa que você poderia ter investido. Se esse caixa é uma ajuda que você não investiria de outro modo, zere a taxa de poupança e leia de novo o lado do aluguel.

A capacidade de pagamento é outra porteira. Uma compra pode “ganhar” esta comparação e ainda falhar nos percentuais de renda da calculadora de quanto posso financiar. Rode aquela página antes de tratar uma vitória aqui como orçamento.

Como ler o resultado

O custo mensal do dono é principal e juros mais os três custos de propriedade, no ano 1. O aluguel mensal é o aluguel que você digitou, antes de subir. Custo líquido de comprar e de alugar são os totais do horizonte. O veredito é a diferença. O equilíbrio pode ficar além da permanência que você digitou. O gráfico desenha o custo líquido acumulado em cada ano até essa permanência. O Cenário B acrescenta um segundo preço, um segundo aluguel ou um segundo horizonte. Não mistura os dois num só domicílio.

Metodologia

O financiamento é o preço menos a entrada, e nunca abaixo de zero. Principal e juros usam a fórmula de parcela fixa, taxa nominal anual dividida por 12, no prazo que você definir. Os custos de propriedade são acréscimos mensais constantes. Não reduzem o saldo. O valor do imóvel compõe todo ano à taxa de valorização, que pode ser zero. O custo de venda é um percentual desse valor. Se a venda não cobre o saldo e o custo de venda, a diferença entra no custo líquido de comprar.

O aluguel compõe todo ano. A entrada investida compõe todo mês à taxa de poupança. O custo líquido de alugar desconta só o ganho, não a própria entrada, porque quem aluga ainda segura esse caixa no fim. A comparação portanto não finge que o inquilino gastou a entrada.

O modelo não arredonda cada mês para o centavo. Não busca taxa de financiamento, índice de aluguel nem boleto de imposto. Ilustração educacional. Não é oferta de crédito, opinião fiscal nem conselho para comprar ou alugar.

Erros comuns

Ler a diferença da parcela mensal como a resposta inteira. Custo de venda e o principal que você recupera ficam fora dessa diferença.

Deixar a valorização ligada porque uma média longa pareceu gentil. Preço estável ou em queda é uma premissa que o controle permite. Teste.

Comparar a parcela de um financiamento de 30 anos com um ano de aluguel e parar. O controle de horizonte é a permanência, não o prazo do financiamento.

Tratar o equilíbrio no ano 9 como motivo para comprar quando você já sabe que vai mudar no ano 4.

FAQ

Parcela mensal menor significa que comprar é mais barato?

Não. O custo líquido inclui a entrada, o saldo que resta, o custo de venda e o valor do imóvel. O custo líquido do aluguel inclui o que a entrada poderia ter rendido.

Por que a manutenção não sobe com a inflação?

Porque este modelo segura os custos de propriedade parados para você enxergá-los. A inflação do aluguel e a valorização são as duas taxas que se movem. Um pico de manutenção é um dos casos que a calculadora não foi feita para precificar.

O que é o equilíbrio?

O primeiro ano, olhando até 40, em que o custo líquido de comprar não é maior que o de alugar. A sua permanência pode ser mais curta que esse ano. Aí o veredito no seu horizonte é o que combina com o plano.

O financiamento é Price ou SAC?

Parcela nivelada, a mesma fórmula da calculadora de parcela. É o pagamento no estilo Price, não o SAC.

Devo digitar uma taxa de poupança?

Sim, se a entrada é dinheiro que você investiria de outro modo. Não, deixe em zero, se esse caixa ficaria parado ou não é seu para investir. O lado do aluguel se move com essa escolha.

Isto é recomendação financeira?

Não. É uma comparação das premissas que você digita. Roda no seu navegador.

Guias relacionados

• Quanto dá para financiar — a porteira da renda antes de um preço “ganhar” nesta página.
• Como a parcela é calculada — a parcela nivelada que esta comparação usa.
• Como a tabela de amortização é montada — principal e juros mês a mês.
• Como funciona o equilíbrio do refinanciamento — uma pergunta posterior, quando você já deve o saldo.
• Inflação, IPCA e retorno real — outra visão de uma taxa que você digita, em poder de compra.

Experimente com os seus números

Abra a calculadora de alugar ou comprar. Defina o preço, o aluguel e os anos em que você talvez fique. Depois mova valorização, custo de venda e a taxa de poupança até o veredito se sustentar ou virar. O link guarda as entradas.