Como um pagamento extra muda a quitação do financiamento

A quitação em um parágrafo

A quitação de um financiamento é o mês em que o saldo chega a zero, mais os juros que você paga até lá. A parcela contratada é calculada para o prazo original terminar se você nunca acrescentar um centavo. Um valor extra, aplicado ao principal depois dos juros daquele mês, reduz o saldo sobre o qual o próximo juro é cobrado. A calculadora de quitação do financiamento roda os dois caminhos: só a parcela contratada, e a mesma parcela mais o extra que você digita. Ela mostra os juros economizados e os meses economizados. Não precifica imposto, seguro, condomínio nem PMI. Essas contas podem continuar iguais mesmo quando o saldo acaba mais cedo.

Quando usar

Use este guia quando a pergunta for “o que um extra de principal, todo mês, faz com este financiamento de taxa fixa?”. Serve para um primeiro esboço antes de ligar para o banco, a comparação de 100 contra 300 de extra, ou a checagem de se os juros que você espera poupar são maiores do que outro uso do dinheiro. Mude uma entrada de cada vez. Uma taxa menor e um extra maior respondem a perguntas diferentes.

Não serve para uma parcela que você ainda não contratou, se o que falta é o orçamento da casa com imposto e seguro. Isso é a calculadora de parcela. Não serve para auditar mês a mês um extrato. Isso é a tabela de amortização. Não serve para “devo trocar este contrato por outro?”. Esse ponto de equilíbrio está na calculadora de refinanciamento. Um flip que você vende em meses, e não amortiza por décadas, fica na calculadora de flip, que usa juros simples no período de holding em vez desta tabela.

A fórmula em linguagem simples

A calculadora usa as mesmas identidades da página de quitação:

M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
r = taxa anual / 12
n = anos × 12
Juros do mês = saldo × r
Principal do mês = M − juros + extra
Novo saldo = saldo − principal

P é o que ainda deve, não o preço original de compra nem o valor do imóvel. r é a taxa do contrato dividida por 12. Não é um CET que já embute tarifas. n é o número de parcelas do prazo que você digita. M é só principal e juros. Se a taxa é zero, M é simplesmente P dividido por n, e o extra ainda encurta o prazo porque cada pagamento tira mais principal.

A cada mês o modelo cobra juros sobre o saldo, aplica M e depois aplica o extra ao principal. Se o principal passaria do saldo, a última parcela é menor e o saldo para em zero. A conta também para se chegar ao dobro do prazo original: isso é uma trava, não um segundo contrato. Os juros totais são a soma dos juros mensais. Meses economizados são a contagem padrão menos a contagem com extra. Juros economizados são a mesma subtração nos juros totais. Nada do que você digita vai a um servidor para calcular o resultado.

Um aporte único é principal pago uma vez. Deixe a data em branco e ele sai antes do primeiro juro. Escolha uma data e ele sai no começo daquele mês. Ele não muda M. No mesmo saldo de 350.000 a 6,5% por 30 anos, um aporte de 10.000 sem extra recorrente termina no mês 331 e economiza cerca de 54.713 de juros, o que dá 29 meses.

A cada duas semanas não é o extra vezes 26. É meia parcela contratada a cada duas semanas, o que dá 13 parcelas cheias por ano. A coluna mensal usa só o extra. A coluna quinzenal usa só essa meia parcela e ignora o valor do extra. A coluna do aporte usa só o aporte. Essas colunas não se somam. O gráfico soma: ele segue a frequência que você escolheu mais o aporte.

Se você sabe a parcela e não o prazo, diga isso. A contagem de meses sai da parcela que você informa. Uma parcela que não cobre os juros não reduz o saldo.

Um exemplo

Use o mesmo esboço com que a calculadora abre. A unidade é a moeda que você digitar.

Os 300 não são uma taxa nova nem uma tarifa. São principal. As colunas acima não se somam. O gráfico soma, e por isso o mês 245 chega antes do mês 261 e antes do mês 331. Rode de novo o esboço na calculadora de quitação e mexa só no extra, só no aporte ou só na taxa, para ver qual alavanca você de fato controla.

Como ler o resultado

A coluna padrão é o financiamento se você pagar exatamente M até o fim do prazo. Ao lado, cada alavanca fica sozinha: um extra mensal, meia parcela a cada duas semanas, ou o aporte na data que você escolhe. Essas colunas não se somam. O gráfico soma. Uma barra mais curta no gráfico é um saldo menor, não automaticamente um orçamento doméstico melhor. Se você sabe a parcela e não o prazo, a página resolve a contagem de meses a partir dessa parcela.

O modelo supõe que o extra é permitido, que ele vai para o principal e que a taxa não muda. Um banco que guarda o extra como parcela futura, ou um contrato com multa de liquidação antecipada, não bate com esta página. O que for imposto e seguro fica fora da conta. Amortizar o saldo não reduz, por si só, essas contas.

Erros comuns

Comparar só o cheque do mês. O extra aumenta o cheque de propósito. A decisão é o juro que você deixa de pagar e os meses em que você deixa de ficar no contrato, contra qualquer outro uso daqueles 300.

Tratar imposto e seguro como parte da quitação. Eles podem continuar mesmo depois de um pagamento de principal. Esta calculadora os deixa de fora para o juro não se misturar com contas que não amortizam.

Supor que o extra é aplicado como você imagina. Alguns contratos exigem que o valor seja identificado como principal. Se ele fica guardado como parcela adiantada, o gráfico desta página é a figura errada.

Usar o prazo original quando você já está há anos no contrato. Digite o saldo que ainda deve e os anos que ainda faltam, não o valor do dia da assinatura, a menos que esse ainda seja o saldo.

Ignorar uma multa de antecipação ou um uso melhor do dinheiro. Os juros economizados são reais dentro desta fórmula. Não são uma ordem para mandar cada real sobrando ao credor se uma dívida mais cara, ou uma reserva que não existe, for o problema mais apertado. O guia de quitação do cartão é a versão de um cartão só dessa comparação.

Amortizar com FGTS

Na página em português dá para ligar um saque único de FGTS sobre o saldo inicial. A escolha é a da amortização de financiamento habitacional: reduzir o prazo, e a parcela fica, ou reduzir a parcela, e o prazo fica. Reduzir o prazo costuma economizar mais juros, e a calculadora mostra os dois números lado a lado. O modelo não soma esse saque ao pagamento extra, não repete o uso daqui a dois anos e não verifica os três anos de trabalho sob o FGTS, o intervalo de dois anos nem o enquadramento do imóvel no Manual da Moradia Própria. Não é autorização da Caixa.

FAQ

O FGTS entra no pagamento extra?

Não. São duas leituras do mesmo saldo. O extra continua no ritmo que você escolheu. O FGTS, quando ligado, abate um valor uma vez e depois segue só com a parcela, mais curta ou mais baixa.

Os juros economizados incluem imposto e seguro?

Não. A calculadora é só principal e juros. Imposto predial, seguro, condomínio e PMI ficam fora da tabela. Eles podem seguir o calendário deles mesmo depois que você manda principal.

Por que um extra pequeno tira tanto juro?

O juro incide sobre o saldo restante. Principal que você paga hoje é principal sobre o qual a taxa não pode cobrar de novo no mês que vem, nem no seguinte. Num contrato longo de taxa fixa, os primeiros anos são sobretudo juros, então principal extra nessa fase corta uma cauda longa de cobranças. No exemplo, 300 por mês economizam cerca de 142.994 de juros e 99 parcelas.

O extra é a mesma coisa que refinanciar?

Não. Refinanciar troca o contrato: taxa nova, prazo novo e, em geral, custos de fechamento. Esta página mantém a taxa e o prazo original e só acrescenta principal. Se a pergunta é se a parcela menor de um contrato novo cobre os custos de trocá-lo, use a calculadora de refinanciamento.

E se a taxa for zero?

A parcela é o saldo dividido pelo número de meses. Principal extra ainda termina o contrato mais cedo, e os juros economizados são zero porque não haveria juro a cobrar.

Isto é aconselhamento financeiro?

Não. Os guias e as calculadoras do FinTools4U são educativos. Não substituem a cotação de quitação do credor, uma cláusula de antecipação nem orientação sobre a sua situação fiscal e de crédito.

Guias relacionados

• Como a parcela do financiamento é calculada — a mesma fórmula de principal e juros, mais o imposto, o seguro e o PMI que esta página de quitação deixa de fora.
• Como ler uma tabela de amortização — a divisão mês a mês de principal, juros e saldo.
• Quando o refinanciamento chega ao ponto de equilíbrio — custos de fechamento contra a parcela que você trocaria, uma decisão diferente de mandar principal extra.
• Quanto dá para financiar na compra do imóvel — preço a partir da renda e das dívidas, antes de escolher um extra num contrato que você já tem.

Experimente com os seus números

Abra a calculadora de quitação do financiamento, coloque o saldo que ainda deve, a taxa do contrato, os anos que faltam e o extra que você consegue mandar todo mês. O caminho padrão e o caminho com extra ficam no mesmo gráfico. Compartilhe a URL se quiser essas entradas de novo — os números ficam no link, não num servidor.