Como se calcula o lucro de um flip

A ideia em um parágrafo

O lucro de um flip imobiliário é o que sobra depois da venda, quando cada custo do projeto já foi subtraído—não a diferença entre o preço de compra e o valor depois da reforma. Compra, custos de aquisição, reforma, juros do financiamento, meses de holding e custos de venda ficam do mesmo lado da conta. A calculadora de flip faz essa subtração no seu navegador e mostra lucro, margem sobre a venda, ROI sobre o caixa que você entrou e um ROI anualizado, para um projeto de seis meses poder ser comparado com um mais longo. O resultado é uma estimativa educativa. Não é um lance, uma proposta de banco nem uma declaração de imposto.

Quando usar

Use este guia quando estiver esboçando um compra-reforma-vende e quiser a pilha inteira de custos num lugar só, antes de tratar o “spread” como lucro. Serve para uma primeira leitura de um anúncio, a comparação de dois orçamentos de reforma, ou a checagem de quantos meses extras de holding o negócio ainda absorve. Mude uma entrada de cada vez. Uma compra mais barata e uma reforma menor respondem a perguntas diferentes, e o segundo cenário da calculadora existe para você ver os dois sem apagar o primeiro.

Não serve para um imóvel de aluguel, em que o fluxo de caixa e um prazo longo de posse importam mais do que um único preço de saída. A calculadora de ROI de imóvel para aluguel é a ferramenta dessa pergunta. Também não precifica um financiamento que você pretende manter por décadas. Este modelo usa juros simples sobre o valor financiado durante os meses em que você segura o imóvel, não uma tabela de amortização.

A fórmula em linguagem simples

A calculadora usa as mesmas identidades em toda execução. Elas coincidem com o motor da calculadora de flip:

Caixa no negócio = compra + custos de aquisição + reforma − financiamento
Juros = financiamento × (taxa anual / 100) × meses / 12
Holding total = custos mensais de holding × meses
Custos de venda = preço de venda × (percentual de venda / 100)
Custo total = compra + aquisição + reforma + juros + holding + custos de venda
Lucro = preço de venda − custo total
Margem = lucro / preço de venda
ROI = lucro / (caixa no negócio + juros + holding)

Compra, custos de aquisição e reforma são o que você gasta para ficar com o imóvel e consertá-lo. Financiamento é o valor emprestado. Ele reduz o caixa que você leva para a compra e é pago de volta na venda; não é um segundo preço de compra. Juros são juros simples sobre esse principal financiado pelo período de holding. Não há capitalização, e o modelo não amortiza principal durante a posse. Se o valor financiado é zero, os juros são zero. Holding é o custo mensal fixo que você digita—luz, seguro, impostos, manutenção ou uma reserva de vacância—vezes o número de meses. A página assume que esse valor mensal fica constante. Custos de venda são um percentual do preço de venda esperado, muitas vezes chamado de ARV (valor depois da reforma): comissão, custos de transferência e concessões que você decidir incluir nesse percentual. O próprio ARV não sobe durante o holding.

O ROI divide o lucro pelo capital em risco: o caixa no negócio, mais os juros e o holding que você banca no caminho. Se o financiamento for maior que compra mais aquisição mais reforma, o caixa no negócio entra como zero nesse total, e o denominador do ROI usa um piso pequeno para a razão continuar definida. Esse caso-limite é uma proteção numérica, não um convite a emprestar mais do que o projeto custa. O ROI anualizado pega o retorno do projeto e o reescreve em base anual usando o holding em anos, com piso de um mês, para um flip curto não ser comparado de forma ingênua com um de doze meses. Nada do que você digita é enviado a um servidor para calcular o resultado.

Um exemplo numérico

Use o mesmo esboço da página da calculadora, com custos de aquisição zerados para cada passo ficar visível. A unidade é a moeda que você digitar; a conta não depende do símbolo.

A receita líquida não é lucro. O seu caixa, os juros e o holding ainda precisam sair desses 150.800.

Dois meses a mais de holding acrescentam juros simples e 1.600 de carregamento antes de o preço de venda se mover. Um estouro de alguns milhares na reforma faz o mesmo trabalho, na direção oposta de um ARV mais alto. Rode o esboço de novo na calculadora de flip. Deixe o caso-base num cenário e a compra mais barata, ou a reforma menor, no outro.

Erros comuns

Contar o spread entre a compra e o ARV como lucro. Custos de venda, juros e holding não são nota de rodapé. No exemplo acima eles somam 7.500 + 4.800 + 19.200 antes mesmo de você digitar um custo de aquisição.

Deixar os custos de aquisição em zero num negócio real porque este exemplo fez isso. O zero existe só para os passos coincidirem com o esboço publicado. Alvará, imposto de transmissão na entrada e tarifas do credor entram na aquisição ou no orçamento de reforma.

Tratar a linha de juros como um financiamento totalmente amortizado. O modelo é juros simples sobre o principal financiado pelos meses em que você segura o imóvel. Um contrato de quinze ou trinta anos é outra pergunta, com outra fórmula de parcela.

Usar um ARV de esperança em vez de comparáveis recentes, e deixar concessões fora do percentual de venda. Se você espera dar um crédito na mesa de fechamento, ele pertence ao preço de venda ou a esse percentual.

Ignorar o tempo. Um ROI forte num projeto que escorrega de seis meses para um ano é outro negócio. Por isso o número anualizado está na página.

Esquecer o imposto. Em muitos lugares um flip é tributado como renda ordinária, não como ganho de capital de longo prazo. Este guia não estima imposto, e o lucro que mostra é antes de tributos.

FAQ

O lucro inclui imposto?

Não. A calculadora para no lucro antes de tributos. Como um flip é tributado depende da jurisdição, do prazo de posse e de a atividade ser tratada como comércio. Isso é pergunta para um profissional de impostos, não para esta fórmula.

O que é ARV?

Valor depois da reforma: o preço que você espera quando a obra termina. Na calculadora é o preço de venda esperado. Deve vir de vendas comparáveis, não do orçamento de reforma mais uma margem redonda.

Como os juros do financiamento são calculados?

Juros simples. Valor financiado vezes a taxa anual vezes os meses de holding, dividido por 12. Não há capitalização nem amortização de principal durante a posse. Financiamento zero deixa a linha de juros em zero.

Qual é a diferença entre margem e ROI?

A margem divide o lucro pelo preço de venda. O ROI divide o lucro pelo caixa que você entrou mais juros e holding. Um negócio pode mostrar margem modesta e ROI mais alto quando boa parte da compra foi financiada—e o contrário quando você paga à vista. Leia os dois, e lembre que o caso financiado também carrega risco de taxa que a linha de margem não explica.

Isto é aconselhamento financeiro?

Não. Os guias e calculadoras do FinTools4U são para educação. Não substituem orçamento de empreiteiro, vistoria, comparáveis de mercado nem orientação sobre a sua situação fiscal e de crédito.

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