Calculadora de Refinanciamento Imobiliário
Compare o saldo que você ainda deve com uma taxa e um prazo novos e veja em quantos meses a economia cobre os custos de fechamento.
Conceitos-chave
Ponto de equilíbrio
Quantos meses de economia na parcela são necessários para recuperar os custos de fechamento. Depois desse mês, a parcela menor cobriu o custo inicial neste modelo.
Benefício líquido
Juros que você ainda pagaria no contrato atual, menos os juros do contrato novo, menos os custos de fechamento. Alongar o prazo pode anular uma taxa menor.
O que esta ferramenta faz
Contrato atual versus contrato novo
Informe o saldo que ainda deve, a taxa e os anos restantes. O Cenário A é uma proposta: taxa nova, prazo novo e custos de fechamento. A parcela atual é refeita pela fórmula padrão — não vai bater com um boleto que inclui encargos.
Uma segunda proposta
O Cenário B é outra cotação contra o mesmo saldo, por exemplo 15 anos ao lado de 30. O gráfico de saldo mostra o contrato atual e o Cenário A. O Cenário B aparece nos cartões.
Fórmula do ponto de equilíbrio
Economia mensal = parcela atual − parcela nova Meses até o equilíbrio = custos de fechamento ÷ economia mensal Benefício líquido = juros restantes − juros novos − custos
Os dois contratos usam amortização de taxa fixa sobre o mesmo saldo. O equilíbrio só aparece quando a parcela nova é menor. Se você encurta o prazo, a parcela pode subir mesmo com menos juros totais — aí não há equilíbrio por economia mensal, e a linha de benefício líquido é a que importa. Saque, compra de taxa por pontos e dedução fiscal não entram.
Exemplo numérico
Suponha 250.000 restantes a 7% com 25 anos pela frente, e um contrato novo a 6% por 30 anos com 6.000 de custos. A parcela nova é menor, então o equilíbrio é os custos divididos por essa diferença mensal. Voltar o prazo para 30 anos pode aumentar os juros totais mesmo com a taxa menor. Compare com o Cenário B em 15 anos: a parcela pode subir, o equilíbrio pode sumir e os juros totais ainda podem cair.
Erros comuns
- Refinanciar só porque a taxa caiu e reiniciar um relógio de 30 anos, pagando mais juros no total.
- Tratar o equilíbrio como motivo para refinanciar se você vai vender ou quitar antes desse mês.
- Comparar a parcela do boleto, com encargos, com este número de principal e juros.
Metodologia nesta página
Dois cronogramas de taxa fixa sobre o saldo atual. Os meses até o equilíbrio usam a divisão arredondada para cima dos custos pela economia mensal de principal e juros. A página também diz se esse mês cabe nas parcelas que ainda restam no contrato atual. A economia depois que esse contrato já teria acabado não entra na recuperação. O benefício líquido desconta juros novos e custos dos juros ainda devidos. Não é aconselhamento financeiro nem uma proposta formal do credor.
Ler a metodologia completa da FinTools4U →Perguntas frequentes
O que é o ponto de equilíbrio?
Quantos meses de parcela menor de principal e juros levam para recuperar os custos de fechamento. Fica em branco quando a parcela nova não é menor.
Por que uma taxa menor pode custar mais no total?
Um prazo mais longo significa mais meses de juros. O benefício líquido captura isso. Um número negativo significa que o contrato novo custa mais no prazo cheio, depois dos custos.
Inclui saque ou pontos?
Não. O valor novo é igual ao saldo atual. Coloque tarifas pagas à vista nos custos de fechamento. Pontos não viram uma tabela de taxa separada.
Isto é aconselhamento financeiro?
Não. É uma comparação educativa que permanece no seu navegador. A proposta do credor é o documento com as tarifas reais.
Fontes e leitura adicional
- CFPB — Owning a Home — Contexto para decisões de refinanciamento e custos de fechamento.
- CFPB — taxa de juros versus APR — Custos de fechamento podem aparecer no APR mesmo quando esta ferramenta os lista à parte.
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