Quando o refinanciamento chega ao ponto de equilíbrio

O equilíbrio em um parágrafo

Refinanciar troca o saldo que você ainda deve por um contrato novo. A parcela nova pode cair porque a taxa caiu, ou subir porque você escolheu um prazo mais curto. O ponto de equilíbrio é quantos meses de economia na parcela levam para recuperar os custos de fechamento. A calculadora de refinanciamento compara esse contrato novo com o saldo restante, não com o valor original da compra.

A fórmula em linguagem simples

Economia mensal = parcela atual − parcela nova
Meses até o equilíbrio = custos de fechamento ÷ economia mensal
Benefício líquido = juros ainda devidos − juros novos − custos

As duas parcelas são principal e juros sobre o saldo atual, na fórmula padrão de taxa fixa. O equilíbrio só aparece quando a parcela nova é menor. Se você encurta o prazo, a parcela pode subir mesmo com menos juros totais. Nesse caso não há equilíbrio por economia mensal, e o benefício líquido diz se o prazo inteiro ainda custa menos depois das tarifas.

Um exemplo

Imagine 250.000 restantes a 7% com 25 anos pela frente. Um contrato novo a 6% por 30 anos, com 6.000 de custos, reduz a parcela. O equilíbrio é 6.000 dividido por essa diferença mensal. Reiniciar o relógio em 30 anos ainda pode aumentar os juros totais, porque você paga por mais meses. Coloque uma oferta de 15 anos no Cenário B, contra o mesmo saldo. A parcela pode subir, o equilíbrio pode sumir e os juros do prazo cheio ainda podem cair. O gráfico desenha o contrato atual e o Cenário A. O Cenário B fica nos cartões para a figura não ganhar uma terceira linha de surpresa.

Como ler o resultado

A economia mensal responde “a parcela ficou menor”. O benefício líquido responde “a vida restante do contrato ficou mais barata depois dos custos”. A página também compara o equilíbrio com quanto tempo você vai ficar. No exemplo acima a página mostra 23 meses / 268: cerca de 268 por mês recuperam 6.000 em 23 meses, e 23 cabe nas 300 parcelas que ainda faltam. Uma permanência de sete anos são 84 meses, o que cobre o mês 23. Uma permanência que termina antes do equilíbrio não recupera os custos durante essa estadia. Um equilíbrio que cai depois da data em que você pretende vender é um motivo fraco para refinanciar, mesmo com uma taxa atraente. Benefício líquido negativo significa que, neste modelo, o contrato novo custa mais no prazo inteiro.

A parcela atual daqui não bate com um boleto que inclui imposto e seguro. Para precificar uma compra, e não um refinanciamento, use a calculadora de parcela. Para ver qualquer cronograma mês a mês, use a tabela de amortização. Se a alternativa é simplesmente pagar principal extra, use a calculadora de quitação.

O que o modelo não faz

Uma HELOC não é saque acima do saldo, e a calculadora de refinanciamento não modela saque acima do saldo. Pontos convertidos numa trajetória de taxa, dedução de juros e multa de liquidação ficam de fora. Não há campo de pontos. Os custos de fechamento são um único valor que você informa. O contrato novo fica no saldo que você ainda deve. Isto não é uma proposta formal do banco.

Perguntas frequentes

E se a parcela nova for maior?

O equilíbrio fica em branco. Um prazo mais curto costuma fazer isso. Leia a diferença de juros e o benefício líquido em vez de procurar um número de meses que não existe.

Uma taxa menor garante economia?

Não. Alongar o prazo pode acrescentar mais juros do que o corte da taxa remove. O benefício líquido existe para pegar isso.

Custos de fechamento são a mesma coisa que CET?

Não. O CET pode espalhar tarifas numa taxa. Esta ferramenta mantém as tarifas como valor à vista e a taxa do contrato dentro da fórmula da parcela.

Isto é aconselhamento financeiro?

Não. A comparação roda no seu navegador. O documento do credor é o que lista as tarifas reais e se há saque.

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Experimente com os seus números

Abra a calculadora de refinanciamento com o saldo, a taxa e os anos que realmente faltam. Depois coloque uma oferta no Cenário A e, se tiver uma segunda cotação, no Cenário B. Copie o link para guardar as duas. Os dados não são enviados para serem calculados.