Cómo se compara alquilar o comprar

La comparación en un párrafo

Alquilar o comprar es una comparación de caja a lo largo de una estancia que tú eliges, no un veredicto sobre la ciudad o la vivienda correcta. La calculadora de alquilar o comprar calcula la cuota fija sobre el precio menos la entrada, suma el impuesto, el seguro y el mantenimiento que escribas y hace crecer el alquiler una vez al año. Al final del horizonte vende la vivienda, paga el saldo y un coste de venta, y te acredita lo que queda. Si alquilas, guarda la entrada y hace crecer ese efectivo a una tasa de ahorro que tú escribes. El lado más barato es el de menor coste neto.

Cuándo usarlo

Úsalo cuando ya tienes un precio y un alquiler en mente y quieres que la duración de la estancia haga el trabajo. La guía de cuánto puedes pagar responde una pregunta anterior: qué precio aguanta el ingreso. La guía de la cuota pone precio a capital e intereses cuando el préstamo ya existe. La guía de la tabla muestra cómo se parte esa cuota. La guía de la refinanciación es para un saldo que ya debes. La guía de inflación es la vista de poder de compra de una tasa que escribes. Esta página usa la inflación solo como el crecimiento del alquiler y la revalorización que informas. No descarga un índice.

La fórmula en lenguaje sencillo

Préstamo = precio − entrada
Cuota de capital e intereses = cuota fija de ese préstamo
Caja del propietario cada mes = capital e intereses + impuesto + seguro + mantenimiento
Alquiler de ese año = alquiler inicial × (1 + inflación del alquiler) ^ (año − 1)

Valor de la vivienda = precio × (1 + revalorización) ^ años
Coste neto de comprar = entrada + caja del propietario + saldo restante + coste de venta − valor de la vivienda
Coste neto de alquilar = alquiler pagado − (entrada crecida a la tasa de ahorro − entrada)

La cuota fija es la misma fórmula de tipo fijo que la calculadora de cuota. El tipo mensual es el tipo anual dividido entre 12. Cuando termina el plazo, capital e intereses caen a cero y el impuesto, el seguro y el mantenimiento siguen. Esos tres no se inflan. El alquiler sube una vez al año, no cada mes. La revalorización compone una vez al año. La tasa de ahorro compone cada mes, la misma convención que las otras herramientas de crecimiento del sitio.

El equilibrio es el primer año, hasta 40, en el que el coste neto de comprar es menor o igual que el de alquilar. Puede ser el año 1. También puede no llegar dentro de 40 años.

Un ejemplo

Apaga las tasas opcionales para que la identidad se vea. Precio 120.000, entrada 20.000, tipo 0%, plazo de 10 años, sin impuesto, seguro ni mantenimiento, sin revalorización, alquiler de 1.000, sin inflación del alquiler, estancia de 1 año, sin coste de venta y un 0% de rendimiento sobre el efectivo que habrías invertido. El préstamo es 100.000. La cuota es 100.000 / 120. Un año de cuotas es 10.000 y el saldo que queda es 90.000. Lo que sale de la venta es 30.000. El efectivo que entró fue 30.000, así que el coste neto de comprar es 0. El alquiler pagado es 12.000. Comprar sale 12.000 más barato porque el capital vuelve como patrimonio y el alquiler no vuelve.

Vuelve a encender las tasas y la respuesta puede girar. Un precio de 400.000, entrada de 80.000, 6,5% a 30 años, 250 de impuesto, 120 de seguro, 200 de mantenimiento, revalorización del 3%, alquiler de 2.200 que crece al 3%, coste de venta del 6% y un 4% de rendimiento sobre la entrada, durante 7 años: el coste neto de comprar ronda 125.000 y el de alquilar ronda 176.000, así que comprar va unos 52.000 por delante. Pon a cero la revalorización, el crecimiento del alquiler, el coste de venta y la tasa de ahorro en esa misma vivienda y alquilar va un poco por delante. Los controles existen para que veas ese giro. El Escenario B es la misma vivienda con una estancia más larga. En el valor inicial en español la segunda columna usa 15 años.

En euros, los valores iniciales de la página son cifras de enseñanza. No son una oferta del banco ni un impuesto local.

Las compensaciones

Comprar convierte el alquiler en una mezcla de intereses, costes de propiedad y capital que quizá recuperas. Una estancia corta gasta el coste de venta antes de amortizar mucho capital. Una estancia larga deja trabajar a la revalorización y al capital, y también te ata a una cuota que no baja cuando aparece un alquiler más barato.

Alquilar deja la entrada invertida. Una tasa de ahorro alta hace que alquilar parezca mejor incluso cuando el alquiler mensual está cerca de la cuota del propietario. Una inflación alta del alquiler hace lo contrario en un horizonte largo. Ninguna de las dos tasas es un pronóstico. Son las hipótesis que aceptas tensionar.

El coste mensual del propietario en el año 1 no es el coste neto. El coste neto resta el patrimonio con el que podrías salir y suma el coste de venta. Una vivienda puede tener una cuota mensual más alta y aun así salir más barata a siete años, o al revés.

Cuándo la calculadora no alcanza

No alcanza cuando la decisión depende de algo que los controles no guardan.

Los impuestos sobre la ganancia, la deducción de intereses y los impuestos de transmisión no se calculan. Una regla local que grave fuerte la venta puede borrar un resultado en el que comprar “gana”.

El mantenimiento es una cantidad mensual fija. Un tejado, una derrama o una vivienda vacía si después la alquilas son picos, no el promedio que ya escribiste.

La hipoteca es una cuota nivelada. No cambia de sistema de amortización.

El alquiler es una vivienda. No pone precio a un compañero de piso, a un contrato corto ni a la negativa del casero a renovar. No pone precio a colegios, desplazamientos ni a la opción de mudarte por trabajo.

La entrada es efectivo que podrías haber invertido. Si ese efectivo es una ayuda que no invertirías de otro modo, pon la tasa de ahorro a cero y vuelve a leer el lado del alquiler.

La capacidad de pago es otra puerta. Una compra puede “ganar” esta comparación y aun así fallar los límites de ingreso de la calculadora de cuánto puedes pagar. Abre esa página antes de tratar una victoria aquí como un presupuesto.

Cómo leer el resultado

El coste mensual del propietario es capital e intereses más los tres costes de propiedad, en el año 1. El alquiler mensual es el alquiler que escribiste, antes de que suba. El coste neto de comprar y el de alquilar son los totales del horizonte. El veredicto es la diferencia. El equilibrio puede quedar más allá de la estancia que escribiste. El gráfico dibuja el coste neto acumulado en cada año hasta esa estancia. El Escenario B añade un segundo precio, un segundo alquiler o un segundo horizonte. No mezcla los dos en un solo hogar.

Metodología

El préstamo es el precio menos la entrada, y nunca por debajo de cero. Capital e intereses usan la fórmula de cuota fija, tipo nominal anual dividido entre 12, en el plazo que definas. Los costes de propiedad son añadidos mensuales constantes. No reducen el préstamo. El valor de la vivienda compone cada año a la tasa de revalorización, que puede ser cero. El coste de venta es un porcentaje de ese valor. Si la venta no cubre el préstamo y el coste de venta, el faltante entra en el coste neto de comprar.

El alquiler compone cada año. La entrada invertida compone cada mes a la tasa de ahorro. El coste neto de alquilar resta solo la ganancia, no la entrada misma, porque quien alquila sigue teniendo ese efectivo al final. La comparación por tanto no finge que el inquilino se gastó la entrada.

El modelo no redondea cada mes al céntimo. No busca tipos hipotecarios, índices de alquiler ni recibos de impuestos. Ilustración educativa. No es una oferta de préstamo, una opinión fiscal ni un consejo para comprar o alquilar.

Errores frecuentes

Leer la diferencia de la cuota mensual como la respuesta entera. El coste de venta y el capital que recuperas quedan fuera de esa diferencia.

Dejar la revalorización encendida porque un promedio largo pareció amable. Un precio plano o a la baja es una hipótesis que el control permite. Pruébala.

Comparar la cuota de un préstamo a 30 años con un año de alquiler y parar. El control de horizonte es la estancia, no el plazo del préstamo.

Tratar el equilibrio en el año 9 como motivo para comprar cuando ya sabes que te mudarás en el año 4.

FAQ

¿Una cuota mensual más baja significa que comprar es más barato?

No. El coste neto incluye la entrada, el saldo que queda, el coste de venta y el valor de la vivienda. El coste neto del alquiler incluye lo que la entrada podría haber rendido.

¿Por qué el mantenimiento no sube con la inflación?

Porque este modelo deja quietos los costes de propiedad para que los veas. La inflación del alquiler y la revalorización son las dos tasas que sí se mueven. Un pico de mantenimiento es uno de los casos que la calculadora no está hecha para poner en precio.

¿Qué es el equilibrio?

El primer año, mirando hasta 40, en el que el coste neto de comprar no es mayor que el de alquilar. Tu estancia puede ser más corta que ese año. Entonces el veredicto en tu horizonte es el que encaja con el plan.

¿La hipoteca es una cuota fija?

Sí. La misma fórmula que la calculadora de cuota. El tipo mensual es el tipo anual dividido entre 12.

¿Debo escribir una tasa de ahorro?

Sí, si la entrada es dinero que invertirías de otro modo. No: déjala en cero si ese efectivo se quedaría quieto o no es tuyo para invertir. El lado del alquiler se mueve con esa elección.

¿Esto es asesoramiento financiero?

No. Es una comparación de las hipótesis que escribes. Se ejecuta en tu navegador.

Guías relacionadas

• Cuánto puedes pagar por la vivienda — la puerta del ingreso antes de que un precio “gane” en esta página.
• Cómo se calcula la cuota — la cuota nivelada que usa esta comparación.
• Cómo se construye la tabla de amortización — capital e intereses mes a mes.
• Cómo funciona el equilibrio de una refinanciación — una pregunta posterior, cuando ya debes el préstamo.
• Inflación y retorno real — otra vista de una tasa que escribes, en poder de compra.

Pruébalo con tus cifras

Abre la calculadora de alquilar o comprar. Define el precio, el alquiler y los años que quizá te quedes. Después mueve la revalorización, el coste de venta y la tasa de ahorro hasta que el veredicto se sostenga o gire. El enlace guarda las entradas.