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Cómo se calcula la cuota hipotecaria
La fórmula de capital e intereses, qué hacen los impuestos y el seguro con la cuota de vivienda y cómo leer la calculadora de FinTools4U.
La cuota en un párrafo
En un préstamo a tipo fijo, la cuota está hecha para que el saldo llegue a cero al final del plazo si pagas exactamente lo previsto. Los primeros meses son sobre todo intereses. Los últimos, sobre todo capital. La calculadora de cuota pone precio a ese capital e intereses y, solo si lo pides, suma impuesto, seguro y PMI mensuales encima. Esos extras no amortizan el préstamo.
La fórmula en lenguaje sencillo
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
r = tipo anual / 12
n = años × 12
Cuota de vivienda = M + impuesto + seguro + PMI mensuales
P es el importe financiado. r es el tipo del contrato dividido por 12, no un APR que ya incluye comisiones. n es el número de cuotas mensuales. Con tipo cero, la cuota es simplemente P dividido por n.
Un ejemplo
Toma 300.000 al 6,5% a 30 años. Capital e intereses quedan cerca de 1.896 al mes. El mismo importe a 15 años, al mismo tipo, cuesta más cada mes y mucho menos interés a lo largo del préstamo. Suma 250 de impuesto y 120 de seguro y lo que pagas sube unos 370, pero el gráfico del saldo no se mueve. Esa separación es el punto: la cuenta del préstamo y el presupuesto de la vivienda son preguntas distintas.
Usa el escenario B en la calculadora de cuota para el plazo de 15 años. La tabla año a año muestra capital, intereses, saldo final y lo pagado en vivienda cuando los extras están activos.
Cómo leer el resultado
La línea verde del saldo es el escenario A. El escenario B aparece cuando activas la comparación. Una línea que baja más rápido es el plazo más corto o el tipo más bajo, no automáticamente el mejor presupuesto. Lee el interés total junto a la cuota. Si quieres el reparto mes a mes, abre la tabla de amortización. Si la decisión es sustituir un saldo que ya tienes, usa la refinanciación. El capital extra vive en la calculadora de pago anticipado, que deja impuesto y seguro fuera a propósito.
Quien compare Tabla Price y SAC en Brasil debe usar Price vs SAC. Price usa esta misma fórmula de cuota constante. SAC no.
Qué deja fuera esta página
En la práctica, el PMI a menudo desaparece tras un umbral de loan-to-value. Aquí el PMI mensual que escribas se mantiene todo el plazo. Impuesto y seguro no se actualizan. La cuota no se redondea al céntimo como en un recibo, y esto no es un APR. Nada de esto es una oferta del banco.
Preguntas frecuentes
¿La cuota de vivienda es igual a capital e intereses?
Solo cuando impuesto, seguro y PMI están en cero. Si no, la cuota de vivienda suma esos extras fijos.
¿Por qué comparar 15 y 30 años?
El plazo más corto suele subir la cuota y bajar el interés total. Ver las dos cifras evita que la decisión sea solo “qué recibo es menor este mes”.
¿Un tipo más bajo siempre gana?
Un tipo más bajo sobre un importe mucho mayor, o sobre un plazo más largo, puede generar más intereses. Cambia un dato cada vez en el escenario B.
¿Es asesoramiento financiero?
No. La calculadora se ejecuta en tu navegador con fines educativos. No conoce tu crédito, tus impuestos ni las comisiones que cobrará el prestamista.
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- Cuánto puedes pagar por una vivienda — el techo de ingreso antes de poner precio a un préstamo.
Pruébalo con tus cifras
Abre la calculadora de cuota, indica importe, tipo y plazo, y solo entonces suma impuesto o seguro si quieres verlos en la cuota de vivienda. El enlace de la página guarda los datos para compartirlos: el cálculo no se envía a un servidor.