Cómo se calcula el ROI de un alquiler

El retorno en un párrafo

El retorno de un alquiler no es el alquiler y no es la revalorización. El flujo de caja es lo que queda del alquiler después de la vacancia, la hipoteca y los gastos de explotación que escribes. El cash-on-cash divide un año de ese flujo entre el efectivo que aportaste, y este modelo trata ese efectivo como la entrada. El cap rate ignora el préstamo y divide el ingreso operativo neto entre el precio de compra, para poder comparar dos inmuebles antes de la deuda. La calculadora de ROI de alquiler hace esas tres lecturas y después proyecta el mismo flujo anual a lo largo de la tenencia, con el valor del inmueble y el saldo del préstamo moviéndose por debajo. El resultado es una estimación educativa. No es una tasación, una oferta del banco ni una declaración de impuestos.

Cuándo usarlo

Usa esta guía cuando estés bocetando un compra-y-mantén y quieras el alquiler, la deuda y los gastos en un solo sitio, antes de tratar “da flujo” como un retorno. Sirve para una primera lectura de un anuncio, la comparación de dos alquileres, o la comprobación de lo fino que queda el excedente mensual una vez metidas la vacancia y la administración. Cambia una entrada cada vez. El escenario B existe para que un precio más bajo o un alquiler distinto no borren el primer boceto.

No sirve para un compra-reforma-vende. El beneficio de un flip es una salida única, no una cinta de alquileres de varios años. Esa pregunta va en la calculadora de flip. Tampoco responde “alquilo esta vida o compro la casa en la que voy a vivir”. La guía de alquilar o comprar compara el coste de quedarse, que es una pregunta doméstica y no un rendimiento de inversión. El capital extra de un préstamo que ya tienes es la calculadora de liquidación.

La fórmula en lenguaje sencillo

La calculadora usa las mismas identidades en cada ejecución:

Entrada = compra × porcentaje de entrada
Préstamo = compra − entrada
Alquiler efectivo = alquiler bruto × (1 − porcentaje de vacancia)
Gastos = impuesto/12 + seguro/12 + comunidad + alquiler × mantenimiento + alquiler × administración
Flujo mensual = alquiler efectivo − cuota − gastos
Cash-on-cash = (flujo mensual × 12) / entrada
NOI = (alquiler efectivo − gastos) × 12
Cap rate = NOI / precio de compra
Valor en el año t = compra × (1 + revalorización)^t

La cuota es la fórmula estándar a tipo fijo sobre el importe del préstamo, el tipo anual dividido entre 12 y el plazo en meses. Mantenimiento y administración son porcentajes del alquiler bruto, no del alquiler efectivo, así que una vacancia mayor no encoge esas facturas en silencio. El flujo de caja se mantiene plano cada año de la tenencia. El alquiler no se revaloriza, y tampoco los impuestos ni el seguro. La revalorización cambia el valor del inmueble y, por tanto, la columna de equity. No se convierte en efectivo hasta que imaginas una venta que el modelo no ejecuta. La equity es ese valor menos el saldo restante del préstamo. Nada de lo que escribes se envía a un servidor para calcular el resultado.

Un ejemplo

Usa el boceto con el que abre la calculadora. La tenencia es de 15 años. La revalorización es del 3% al año. La comunidad es cero.

El cap rate puede parecer aceptable mientras el cash-on-cash es casi nada. Esa separación es el motivo de leer los dos números. La equity es sobre todo la amortización del saldo más la hipótesis de revalorización, no dinero que llegó como alquiler. Vuelve a correr el boceto en la calculadora de ROI de alquiler. Pon este caso en un escenario y un precio más bajo, o un alquiler más alto, en el otro.

Cómo leer el resultado

El flujo mensual es lo que sobra o lo que falta después de las facturas de la fórmula. Un positivo de unas decenas es un negocio fino: un mes de vacancia por encima de la hipótesis, o una reparación, borra un año de ese flujo. El cash-on-cash usa ese excedente y solo la entrada. Los gastos de cierre y una reserva de efectivo no están en el denominador. El cap rate es la lectura sin apalancamiento. Un cap rate más alto con un flujo peor suele significar que la financiación, y no el edificio, es lo que apretó el negocio.

La tabla anual no sube el alquiler. Si necesitas inflación, es otro modelo. La guía de inflación trata del poder de compra, no de indexar un contrato de arrendamiento. La equity no es efectivo para gastar. Los gastos de venta, el impuesto sobre la ganancia y la cancelación del préstamo quedan fuera de esta página.

Errores frecuentes

Llamar retorno al alquiler. El bruto de 2.800 pasa a 2.660 después de un 5% de vacancia, y a unos 26 después de la cuota y los gastos. El primer número no es el rendimiento.

Usar vacancia cero porque la vivienda está ocupada hoy. El porcentaje es una hipótesis de planificación. Un edificio lleno todavía puede vaciarse. Mantenimiento y administración siguen atados al alquiler bruto aunque subas la vacancia, así que el flujo cae por todo el alquiler perdido.

Tratar la revalorización como cash-on-cash. El 3% del ejemplo levanta el valor del año 15. No levanta los 315 de flujo anual. El cash-on-cash sigue siendo el excedente operativo dividido entre la entrada.

Dejar los gastos de cierre y las reservas fuera del “efectivo invertido” y comparar con un negocio que sí los incluyó. El denominador de esta versión es la entrada. Suma esos costes tú mismo si quieres un rendimiento más estricto.

Olvidar que el flujo no se infla y que la cuota no se recalcula. Cuota fija contra alquiler plano es el boceto. Un contrato real y un impuesto real se mueven. La página sirve para ver la estructura, no para prometer el excedente del año 15.

FAQ

¿Cuál es la diferencia entre cash-on-cash y cap rate?

El cash-on-cash divide el flujo anual, después de la cuota, entre la entrada. El cap rate divide el ingreso operativo neto, antes de la cuota, entre el precio de compra. Uno dice qué está produciendo el efectivo que invertiste. El otro compara el inmueble antes de que elijas el préstamo.

¿Esto incluye el impuesto sobre la renta o la depreciación?

No. Los resultados son antes de impuestos. La depreciación, los intereses deducibles y tu situación fiscal pueden cambiar el resultado después de impuestos. Esta guía no lo estima.

¿Por qué el flujo se queda plano durante toda la tenencia?

El modelo repite el flujo del primer año. Alquiler, impuesto, seguro, mantenimiento y administración no se inflan. La revalorización afecta al valor y a la equity solamente. Eso deja el boceto operativo legible. No es un pronóstico de que los gastos se quedan quietos.

¿Los gastos de cierre entran en el efectivo invertido?

No. El efectivo invertido del cash-on-cash es la entrada. Si quieres esos costes en el denominador, súmalos al efectivo que consideras invertido. La calculadora no lo hace por ti.

¿Es esto asesoramiento financiero?

No. Las guías y calculadoras de FinTools4U son para educación. No sustituyen comparables de alquiler, una inspección, una oferta del banco ni orientación sobre tu situación fiscal.

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Pruébalo con tus cifras

Abre la calculadora de ROI de alquiler e introduce la compra, la entrada, el alquiler y las facturas que de verdad pagarías. Lee el flujo, el cash-on-cash y el cap rate antes de leer la equity del año 15. Comparte la URL si quieres las mismas entradas otra vez — los números se quedan en el enlace, no en un servidor.