Cómo se calcula el beneficio de un flip

La idea en un párrafo

El beneficio de un flip inmobiliario es lo que queda después de vender, cuando ya se ha restado cada coste del proyecto—no la diferencia entre el precio de compra y el valor tras la reforma. Compra, costes de adquisición, reforma, intereses de la financiación, meses de holding y costes de venta están en el mismo lado de la cuenta. La calculadora de flip hace esa resta en tu navegador y muestra beneficio, margen sobre la venta, ROI sobre el efectivo que aportas y un ROI anualizado, para que un proyecto de seis meses se pueda comparar con uno más largo. El resultado es una estimación educativa. No es una oferta, una propuesta del banco ni una declaración de impuestos.

Cuándo usarlo

Usa esta guía cuando estés bosquejando un compra-reforma-vende y quieras toda la pila de costes en un solo sitio, antes de tratar el “spread” como beneficio. Sirve para una primera lectura de un anuncio, la comparación de dos presupuestos de reforma, o la comprobación de cuántos meses extra de holding aguanta el negocio. Cambia una entrada cada vez. Una compra más barata y una reforma menor responden a preguntas distintas, y el segundo escenario de la calculadora existe para ver los dos sin borrar el primero.

No sirve para un alquiler, donde el flujo de caja y un plazo largo de tenencia importan más que un único precio de salida. La calculadora de ROI de alquiler es la herramienta de esa pregunta. Tampoco pone precio a una hipoteca que piensas conservar durante décadas. Este modelo usa interés simple sobre el importe financiado durante los meses que conservas el inmueble, no un cuadro de amortización.

La fórmula en lenguaje sencillo

La calculadora usa las mismas identidades en cada ejecución. Coinciden con el motor de la calculadora de flip:

Efectivo en la operación = compra + costes de compra + reforma − financiación
Intereses = financiación × (tasa anual / 100) × meses / 12
Holding total = costes mensuales de holding × meses
Costes de venta = precio de venta × (porcentaje de venta / 100)
Coste total = compra + costes de compra + reforma + intereses + holding + costes de venta
Beneficio = precio de venta − coste total
Margen = beneficio / precio de venta
ROI = beneficio / (efectivo en la operación + intereses + holding)

Compra, costes de compra y reforma son lo que gastas para quedarte con el inmueble y repararlo. Financiación es el importe prestado. Reduce el efectivo que llevas al cierre y se devuelve con la venta; no es un segundo precio de compra. Intereses son interés simple sobre ese principal financiado durante el holding. No hay capitalización, y el modelo no amortiza principal mientras conservas la casa. Si el importe financiado es cero, los intereses son cero. Holding es el coste mensual fijo que escribes—suministros, seguro, impuestos, mantenimiento o una reserva de vacancia—por el número de meses. La página supone que esa cifra mensual se mantiene constante. Costes de venta son un porcentaje del precio de venta esperado, a menudo llamado ARV (valor tras la reforma): comisión, costes de transmisión y concesiones que decidas meter en ese porcentaje. El propio ARV no sube durante el holding.

El ROI divide el beneficio entre el capital en riesgo: el efectivo en la operación, más los intereses y el holding que financias por el camino. Si la financiación es mayor que compra más costes de compra más reforma, el efectivo en la operación entra como cero en ese total, y el denominador del ROI usa un suelo pequeño para que el ratio siga definido. Ese caso límite es una protección numérica, no una invitación a pedir prestado más de lo que cuesta el proyecto. El ROI anualizado toma el retorno del proyecto y lo reescribe en base anual usando el holding en años, con un suelo de un mes, para que un flip corto no se compare de forma ingenua con uno de doce meses. Nada de lo que escribes se envía a un servidor para calcular el resultado.

Un ejemplo numérico

Usa el mismo bosquejo de la página de la calculadora, con los costes de compra a cero para que cada paso se vea. La unidad es la moneda que escribas; la cuenta no depende del símbolo.

Los ingresos netos no son beneficio. Tu efectivo, los intereses y el holding todavía tienen que salir de esos 150.800.

Dos meses más de holding suman interés simple y 1.600 de carga antes de que se mueva el precio de venta. Un desborde de unos miles en la reforma hace el mismo trabajo, en la dirección opuesta de un ARV más alto. Vuelve a ejecutar el bosquejo en la calculadora de flip. Deja el caso base en un escenario y la compra más barata, o la reforma menor, en el otro.

Errores frecuentes

Contar el spread entre la compra y el ARV como beneficio. Costes de venta, intereses y holding no son una nota al pie. En el ejemplo de arriba suman 7.500 + 4.800 + 19.200 antes incluso de escribir un coste de compra.

Dejar los costes de compra a cero en un negocio real porque este ejemplo lo hizo. El cero existe solo para que los pasos coincidan con el bosquejo publicado. Licencias, el impuesto de transmisión a la entrada y las comisiones del prestamista entran en la compra o en el presupuesto de reforma.

Tratar la línea de intereses como una hipoteca totalmente amortizada. El modelo es interés simple sobre el principal financiado durante los meses que conservas el inmueble. Un contrato de quince o treinta años es otra pregunta, con otra fórmula de cuota.

Usar un ARV de esperanza en lugar de comparables recientes, y dejar las concesiones fuera del porcentaje de venta. Si esperas dar un crédito en la mesa de cierre, pertenece al precio de venta o a ese porcentaje.

Ignorar el tiempo. Un ROI fuerte en un proyecto que se desliza de seis meses a un año es otro negocio. Por eso la cifra anualizada está en la página.

Olvidar el impuesto. En muchos sitios un flip tributa como renta ordinaria, no como una ganancia de capital a largo plazo. Esta guía no estima impuestos, y el beneficio que muestra es antes de tributos.

FAQ

¿El beneficio incluye impuestos?

No. La calculadora se detiene en el beneficio antes de impuestos. Cómo tributa un flip depende de la jurisdicción, del plazo de tenencia y de si la actividad se trata como un negocio. Eso es una pregunta para un profesional fiscal, no para esta fórmula.

¿Qué es el ARV?

Valor tras la reforma: el precio que esperas cuando termina la obra. En la calculadora es el precio de venta esperado. Debe salir de ventas comparables, no del presupuesto de reforma más un margen redondo.

¿Cómo se calculan los intereses de la financiación?

Interés simple. Importe financiado por la tasa anual por los meses de holding, dividido entre 12. No hay capitalización ni amortización de principal durante la tenencia. Financiación cero deja la línea de intereses en cero.

¿Cuál es la diferencia entre margen y ROI?

El margen divide el beneficio entre el precio de venta. El ROI divide el beneficio entre el efectivo que aportas más intereses y holding. Un negocio puede mostrar un margen modesto y un ROI más alto cuando gran parte de la compra se financió—y lo contrario cuando pagas al contado. Lee los dos, y recuerda que el caso financiado también carga un riesgo de tasa que la línea de margen no explica.

¿Es esto asesoramiento financiero?

No. Las guías y calculadoras de FinTools4U son para educación. No sustituyen un presupuesto de contratista, una inspección, comparables de mercado ni orientación sobre tu situación fiscal y crediticia.

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