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Price ou SAC no financiamento imobiliário
Como a Tabela Price e o SAC diferem na prestação, nos juros e no saldo — e por que esta comparação é sobre amortização brasileira, não sobre uma hipoteca genérica dos EUA.
A escolha em um parágrafo
No crédito imobiliário brasileiro, a oferta costuma vir em Tabela Price ou SAC. A Price mantém a prestação constante. O SAC mantém a amortização do principal constante, então a prestação começa mais alta e vai caindo. No mesmo valor, na mesma taxa nominal e no mesmo prazo, o SAC em geral custa menos juros e exige mais caixa nos primeiros meses. A calculadora Price vs SAC desenha os dois caminhos. Não é uma cotação de hipoteca americana e não finge ser.
As fórmulas em linguagem simples
Os dois sistemas nesta página usam taxa nominal anual dividida por 12. É um jeito comum de o contrato brasileiro escrever os juros antes do indexador e dos seguros. Não é taxa efetiva anual e não é APR dos Estados Unidos.
Prestação Price = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
Amortização SAC = P / n
Prestação SAC = amortização + saldo × r
P é o valor financiado. n é anos vezes 12. A Price é a mesma matemática de parcela nivelada de principal e juros usada em outros países. O SAC reduz a dívida em fatias iguais de principal e soma juros sobre o saldo que ainda existe.
Um exemplo
Financie 300.000 a 10% nominais por 30 anos, ou seja, 360 meses. A prestação Price não muda. A primeira prestação SAC é maior: um mês cheio de juros sobre 300.000 mais 300.000 ÷ 360 de principal. A última prestação SAC fica perto só dessa fatia de principal, porque sobra pouco saldo para gerar juros. Os juros totais do SAC são menores. Essa diferença é a lição. Não é prova de que as primeiras prestações do SAC cabem no orçamento.
O Cenário B repete o par em outro prazo ou outra taxa — 20 anos ao lado de 30, por exemplo. Os gráficos mostram o Cenário A. Os totais do Cenário B ficam nos cartões.
Como ler o resultado
Olhe três números juntos: a prestação Price, a primeira prestação SAC e os juros economizados no SAC. Se a primeira prestação SAC não cabe, a economia de juros é teórica. O gráfico de saldo mostra o SAC caindo em linha reta e a Price caindo devagar no começo e mais depressa depois. O gráfico de prestação mostra a Price estável e o SAC descendo no fim de cada ano.
Se quiser os rótulos em reais, troque a moeda do site para BRL. A fórmula não muda quando a moeda muda.
Ficam de fora TR, IPCA, poupança, MIP, DFI e CET. Esses itens definem a prestação real tanto quanto a escolha entre Price e SAC. Para uma parcela nivelada com imposto e seguro opcionais no estilo americano, use a calculadora de parcela. Para a Price mês a mês de um único contrato, use a tabela de amortização. O ponto de equilíbrio de um refinanciamento a taxa fixa, que é outra pergunta, está na calculadora de refinanciamento.
Perguntas frequentes
A Price é igual à parcela fixa americana?
A conta de principal e juros é a mesma. A parcela americana muitas vezes ainda junta imposto e seguro. O contrato brasileiro muitas vezes soma indexador, MIP e DFI. Esses pedaços ficam fora desta comparação.
Por que o SAC paga menos juros?
Porque o principal cai mais rápido, e os meses seguintes cobram juros sobre um saldo menor. O custo disso é uma prestação mais pesada no início.
Devo digitar a taxa efetiva anual?
Não. Informe a taxa nominal anual. O cálculo divide por 12. Uma taxa efetiva, colocada no lugar da nominal, exagera a cobrança mensal.
Isto é aconselhamento financeiro?
Não. É um modelo didático de dois sistemas de amortização. O contrato, o indexador e os seguros definem a prestação que você realmente deve.
Experimente com os seus números
Abra Price vs SAC, informe o valor financiado, a taxa nominal e o prazo em anos, e compare a primeira prestação SAC com a prestação fixa da Price antes de olhar os juros totais. A conta permanece no navegador.